私達が格安不動産投資で扱うべき物件とは?

こんにちは ワガハイです。
 
 
 
4月21日に
無事、区分マンションのお引越しが完了し
入居者さんの新生活がスタートしました。
 
 
 
その後、とくにクレームもありませんので
快適に暮らしていらっしゃると考えています。
  
 
 
まだ、所有物件はわずか2軒だけですが
多くの物件を内見し、比較することで
経験値を上げることが出来ました。
 
 
 
今の時点で、私が考える
「格安(ボロ)不動産投資で狙うべき物件」について
簡単に整理したいと思います。
 
 
 
まず、ターゲット層を明確にする必要があります。
具体的には単身者なのかファミリーなのか。
 
 
 
単身者の場合は交通の便が良くて面積の狭い、
都会のワンルームマンションが良いでしょう。
 
 
 
この時点で、利回りの良い物件は私達には回ってきませんので
ターゲットから外した方が良いと考えます。
都心の駅から近い物件で利回り15%以上というのは考えられません。
6~7%もあればいい方だと思います。
 
 
 
今、私がベストだと考える条件は次の通りです。
・郊外の駅から徒歩15分以内。
・必ず駐車場付き。
・マンションの場合は2LDK以上の広さ
・戸建ての場合は土地面積20坪以上
 
 
 
ファミリー層で入居者がつきやすいのは
家賃が5万円から6万円。
マンションの場合は共益費と駐車場代込みで6万円までです。
 
 
 
家賃5万円として
年間家賃収入が60万円、
物件購入価格がリフォーム代込みで400万円まで。
これが今の私の物件選択基準です。
 
 
 
近所にあって欲しい環境を書きますね。
1位 スーパー
2位 駅
3位 バス停
4位 コンビニ
5位 幼稚園・小・中学校
 
 
 
歩いて行く気がしなくなるほど
スーパーが遠い場合は
やはり集客には苦労するようです。
「買い物が便利」というのはとても重要なのです。
 
 
 
間取りでは「LD」があること。
4人掛けの食卓をおけないほど狭い台所では
どこでご飯を食べるのかイメージできません。
 
 
 
既存の間取りが「4DK」などの場合は
2部屋をぶち抜いて大きめのLDKに改造するつもりで
物件探しをすべきです。
もちろん、リフォーム代金を含んだ総額は
家賃の100倍までちうルールを厳守してください。