素人が知っておきたい意外な賃貸需要とは?

こんにちは ワガハイです。
 
 
 
2軒目の収益用不動産は
経験のためにあえて空き家を購入し
客付けを経験しました。
 
 
 
これにより、
不動産投資を始める以前には
まったく思いも寄らない賃貸需要の実態について知ることができましたので
この記事にてあなたにもシェアさせていただきます。
 
 
 
今回、2月から募集を開始しましたが
(今日は3月21日)
最初に問い合わせがあったのは
なんと近所の大病院からでした。
 
 
 
私が仲介をお願いしている業者さんが
(実は古くからのとても親しい友人)
豊富な人脈を持っているということもあるのですが
「社宅としての需要」というのが複数ありました。
 
 
 
その大病院は病院の敷地内に
近々、老人福祉施設を開設する予定です。
そのオープンに合わせて
カンボジアからの留学研修生を3名住ませたいというのです。
 
 
 
個人的には「面白そう!」
カンボジアの人と友達になれるかも!
などと考えましたが、
最低でも2年くらいは続けて住んで欲しいと思っていましたので
仕事が長続きしないかもしれませんので保留しておきました。
 
 
 
もう一件、近所のガソリンスタンドからも問い合わせがありました。
男性新入社員3名をシェアハウスとして住まわせたいとのことでした。
 
 
 
私ですとプライバシーの無いシェアハウスには抵抗がありますが
若い方にはおしゃれに響くのかもしれません。
これもしばらく返事を保留しておりました。
 
 
 
私の物件は地方の駅からとほ15分(途中坂道有り)
ということで通勤に便利な場所ではありません。
マイカー通勤が前提であれば便利な場所です。
駐車場は最低1台は確保されており(3千円)
希望すれば2台目。3台目も駐めることができます。(5千円)
 
 
 
私の物件に興味を持ってくださった方に
どんなところが魅力的だったのかと言いますと
・賃料の割に広い(約84㎡)
・1階
  
 
 
借り手の希望条件はハッキリと分かれているそうです。
・築古でもいいから広いマンション。
・狭くてもいいから新しいマンション。
 
 
 
1階はプライバシーの面や
セキュリティの面で嫌がる人がいる反面、
何が何でも1階!とこだわる方も多く
どちらかというと1階は需要が高いと感じます。
 
 
 
もしまた、区分マンションを扱うときには
必ず1階にしようと思っています。
 
 
 
さて、素人にはわからない、意外な需要についてです。
 
 
 
まず、郊外の住宅地です。
老親の近くに住みたい子ども世代
あるいは、息子夫婦を近所に住ませたい親世代
こういう需要がかなり多いことを知りました。
 
 
 
同じ家に住むのはお互いに嫌だけど
近所に住んでいたい。という希望は多いです。
じつは、今回の借り主さんもそのパターンです。
 
 

親世代にすれば嬉しいですし
子ども世代にすれば孫の面倒を見てもらえるので
嫁姑問題さえ無ければどちらにもメリットがあります。
 
 
 
また、建替需要、リフォームのための短期界賃借というのも多いです。
 
 
 
私の友人(不動産屋さん)は
大和ハウス、積水ハウスなど
ハウスメーカーにも人脈が豊富です。
 
 
 
新興住宅地は街ができて30~50年くらい経過すると
家全体を建替リフォームする人が増えてきます。
自宅の老朽化によりものであったり
世代交代による建替であったりします。
 
 
 
家全体の建替となりますと
そのまま住み続けながらの工事はできませんので
半年近く、引っ越して仮住まいする必要があります。
 
 
 
その際に、子どもの学区や生活圏が変わらない程度の
自宅の近所に仮住まいする人がほとんどだそうです。
そういった仮住まい先を確保するのもハウスメーカーの仕事だそうで
建替が続くような街に大きめの物件を持っていると
そういう依頼があるそうです。
 
 
 
ですから、あなたのご近所に
これから建替が増えそうな新興住宅地があれば
その中の一軒家やマンションに
意外な需要が続くかもしれません。
 
 
 
この場合は借り主がハウスメーカーですので
家賃を取りっぱぐれる心配はありません。
同じ町内で建替工事が続くようなら
3年、5年と長期で借りてもらえることもあるそうです。
 
 
 
それから駐車場経営。
これが古い住宅地の中でけっこうな穴場的ビジネスになるそうです。
 
 
 
これまた築30~50年くらいの
新興住宅地が狙い目なのですが
慢性的に月極駐車場が不足している地域は
結構多いようです。
 
 
 
街を散策してみて
月極駐車場が常に満車で空きが無いようなら
賃貸住宅よりも貸しガレージの方が儲かるかもしれません。
 
 
 
固定資産税の問題はあるものの、
・家賃だと5万円が相場の売る家付き土地
・ガレージだと1万2千円を6面取れる土地
どちらがお得でしょうか。
 
 
 
古家を取り壊して更地にするには
条件にもよりますが50~60万円ほどで出来ます。
その街の駐車場事情や道路との段差などを検討して
月極駐車場の運営というのも面白いです。
 
 
 
駐車場ですと自動販売機も設置できます。
ランニングコストも低いので
駐車場ビジネスについてはチャンスを逃さないよう
常にアンテナを張り巡らせておきたいです。
 
 
 
というわけで
素人の間は、賃貸需要といえば
駅からの距離やスーパー、学校などばかり気にしておりましたが
私達の気づかない需要というのが
かなりあることに気づきました。