不動産投資 1軒目 売り主さんと交渉成立 いよいよ大家業へ!

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こんにちは ワガハイです。
 
 
 
今日、不動産屋さんから連絡をいただきまして、
先週の火曜日に買付を申し込んでいた不動産について
売り主さんと合意できたとのことでした。
 
  
 
売り出し価格480万円に対し
指値は390万円でしたが
「400万円は割りたくない」とのことで
400万円にて成約です\(^o^)/
 
 
 
売り主さんは
私と同じサラリーマンさんで
この家の他にも複数の物件を運用されているそうです。
 
 
  
このおうちは、現在、
小さなお子さん(赤ちゃん?)のいる
若いご夫婦が賃貸中です。
ワンちゃんもいるそうです。
 
 
 
近々、新居を購入されて
出て行かれることが決まっていますが
私自身、やりたいことがたくさんありますので
空家になることには何の心配もしていません。
 
 
 
ちなみに、現在の家賃は51,000円だそうですから
表面利回りは15.3%ですね。
新築よりはマシですが
ボロ家投資としてはイマイチです。
 
 
 
(借り手が見つからない間は
せどりの事務所兼倉庫として活用します)
 
 
 
今回は私の初めての不動産投資ということもあり
いろんな経験を積みたいと思っています。
トラブルもポジティブに経験していきたいです。
 
 
 
やりたいことのまず最初は
「セルフリフォーム」です。
リフォームというよりも
リノベーションというイメージでしょうか。
 
 
 
このおうちは建坪が20坪と
かなり狭いのですが
駐車場が2台分あります。
道路とツライチの使いやすい駐車場です。 
 
 
 
この駐車場を
やや洋風の駐車場にしたいのです。
イメージはこんな感じ。
 
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コンクリートを張って
スキマに「竜のナントカ」という草を植えて
煉瓦(レンガ)を積み上げるだけなので
素人でも出来るような気がします。(甘いか?) 
 
 
 
2番目は室内の塗装です。
室内の壁には壁紙を貼るのが一般的ですが
私はアメリカ人のように
自分で塗ってみたいと考えています。(甘いか?)
 
 
 
実は近所でペンキ塗り教室が開催されているのです。

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カラーワークス神戸 ペイント教室
※アフィリリンクではありません。
 
 
 
さらにはトイレや洗面所に
珪藻土を塗ってみようと考えています。
ホントは和室がいいのでしょうが
今回のおうちには和室はありません。
  
 
 
こちら(珪藻土塗り)も教室があるのです。

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ハウジング・デザイン・センター神戸
※アフィリリンクではありません。
 
 
 
リフォームが出来たあとは
第一印象アップ作戦。
 
 
 
賃貸は下見していただいたときの
第一印象で決まると言われています。
ですから家具や小物で
実際に住むところをイメージしてもらう作戦です。
 
 
 
たとえば玄関には・・・
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※出典 キナリノさん 
 
 
こんな写真や絵を飾りたいですね。
 
 
 
と、すっかり妄想モードになってしまいましたが、
ここまでの交渉経過をまとめます。
 
 
 
1.athomeで物件を検索。
2.athomeから不動産屋さんに問い合わせ
3.返事がないので不動産屋さんに突撃(笑)
4.不動産屋さんに物件について根掘り葉掘り聞き込み。
5.(心が)購入に傾く。ちなみに家が傾いているのは良くない。
6.不動産屋さんを通じて売主さんに打診
  (どのくらいまで値下げ可能か)
7.ダメ元価格で指値。買付申し込み
8.不動産屋さんを通じて価格調整の上、同意。
   ↑
  今、ここまで
このあと
9.不動産屋さんが書類準備、契約の日程調整。
10.契約締結(この時はじめて売主さんと逢う)
11.鍵渡し(もう一回逢う)

契約時には司法書士さんが立ち会うのが一般的です。
 
 
 
今回は住宅ローンを使わずに
いったん、現金で購入します。
名義変更(登記といいます)後に
日本政策金融公庫(以下、国金)で融資を受けます。
 
 
 
国金さんには「創業者支援融資」
というのがありまして
さらに創業者(社長)が女性ですと
女性、若者/シニア起業家支援資金制度というのがあります。
 
 
 
これを利用すると
無担保でも金利が0.5%くらいになったりするそうです。
1千万円借りても1年間の金利が5万円だったりします。
 
 
 
この制度があるのを知っていましたので
去年、法人を作るときに
奥さんを社長にしたんです。
なかなか先のことまで考えてるでしょ?(笑) 
 
 
 
実はこの制度のことは
私が全幅の信頼を置いている税理士さんに教えていただきました。
国金さんのご担当者も紹介していただけます。
ホント、頼りになる税理さんです。
 
 
 
転売ビジネスにかんしては国内最強の税理士さんで
不動産業にもめっぽう強い税理士さんは
こちらです。(好感度抜群の若いご夫婦が運営されています。)
福元俊介公認会計士・税理士事務所・政治資金監査人
 
 
 
上のリンクはアフィリエイトリンクではありませんが
「ワガハイのブログを見て連絡しました」
と伝えから訪問すると、通常、お水しか出ないところ
なんと紅茶を出してもらえることでしょう(笑)

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